Забудовник чекає літа. Що принесе новий формат долевкі будівельникам і покупцям житла

Перший в країні житловий будинок, зведений з використанням рахунків ескроу, почали заселяти в столиці Чорнозем’я. Приклад визнали вдалим, але слідувати йому місцеві будівельники не поспішають. Влада регіону побоюються, що забудовники кинуться в банки після 1 липня, коли нові правила стануть обов’язковими. Вал звернень може привести до затримок з видачею кредитів, а значить, і зі зведенням об’єктів.

просять знижку

«Пілотну» багатоповерхівку Домобудівний комбінат будував на свої гроші, без проектного фінансування. Залучати кошти пайовиків через ескроу-рахунки вирішив, щоб заздалегідь обкатати електронний документообіг з банком і Росреестра. З серпня 2018 го так було продано 103 з 144 квартир. Гроші покупців лежали «замороженими» в Ощадбанку, забудовнику їх перерахували після здачі будинку.

Гендиректор компанії Андрій Соболєв в цілому задоволений, як вдалося реалізувати пробний проект. Але працювати в рамках нового законодавства стало значно складніше, зазначив він:

– Кількість перевірок зросла. Договори з пайовиками вивчили в прокуратурах кожного району Воронежа, видали приписи нам і колегам з «Вибору». Звітів стало стільки, що, напевно, доведеться збільшити апарат компанії. Може бути, BIM-технології нас врятують, дозволять швидко вивантажувати дані про об’єкти. Але на їх впровадження потрібен час. Зараз же нас, по суті, штовхають до того, щоб ми не працювали за 214 ФЗ і продавали тільки готові квартири. А ми не готові обходитися без пайовиків. Потрібно дозволити забудовникам частково використовувати кошти громадян, що зберігаються на спецрахунках, – в обсязі, що не перевищує витрати на завершення об’єкта.

Обговорюючи новації на галузевому форумі «Воронеж BUILD», місцеві будівельники звернули увагу, що використання ескроу-рахунків не дуже-то вигідно і покупцям квартир. Формально воно захищає громадян від втрати грошей у разі проблем із зведенням будинку. Але «заморожені» гривні потихеньку роз’їдає інфляція. Якщо забудовник збанкрутує і пайовикам повернуть їхні кошти, що пролежали в банку два-три роки, це не буде адекватною компенсацією, підкреслив заступник гендиректора компанії «Інстеп» Семен Харитон:

– Відсоток на такі гроші (за тимчасове розміщення, як за депозитом. – Прим.) Не нараховують. До того ж пайовик платить за обслуговування іпотечного кредиту, сума якого переведена на рахунок ескроу. Зараз витрати на санацію банків кратно вище, ніж на захист ошуканих пайовиків.

Щоб відновити справедливість, підприємці закликали встановити мораторій на нарахування фізособам відсотка за іпотекою, взятої через механізм ескроу-рахунки, на час будівництва об’єкта. Інший варіант – видавати іпотечні позики, коли будинок вже здається в експлуатацію, сказав Андрій Соболєв.

В Ощадбанку зі свого боку запропонували воронезьким забудовникам, які використовують рахунки ескроу, розділити з покупцями квартир знижку на позикове фінансування. Компанія може відмовитися від своєї пільги повністю (тоді дольщику «скинуть» 1,6 відсотка річних за іпотекою) або наполовину (відповідно, для громадянина ставку знизять на 0,8 відсотка).

зважують умови

У Воронезькій області право відкривати спецрахунки для забудовників мають підрозділи 25 банків. Всього в країні відкрита тисяча таких рахунків, з них 134 – у столиці Чорнозем’я (за даними на кінець березня). За новою схемою тут запрацювало два забудовника. У банках зазначають обережність компаній.

Тим часом кількість виданих дозволів на будівництво в порівнянні з минулим роком зменшилася.

У облправительства застерігають: якщо забудовники масово звернуться за фінансуванням після 1 липня, то їх заявки не зможуть обробити швидко, і за фактом кредити видадуть до кінця року.

– До того ж у кожного банку визначений ліміт фінансування. Якщо він буде закінчуватися, або вимоги до забудовників посилять, або будуть їм відмовляти, – припустив заступник голови уряду регіону Сергій Честікін.

Можливо, «повільних» забудовників бентежать умови проектного фінансування.

– Банки захищають себе як можуть, – пояснив керівник апарату Національного об’єднання забудовників житла Кирило Холопік. – Наприклад, вимагають у заставу все майно компанії, особисту поруку бенефіціара – і передбачають своє право розірвати договір в будь-який момент. Причому з причин, які заздалегідь чітко не визначені. Банк видав мільярд, гроші вкладені в фундамент, через місяць договір розривається. Повернути мільярд нічим. Йде стягнення на предмет застави, а він, як завжди
, оцінений не дорожче 50 відсотків від реальної вартості. Варто на федеральному рівні навести порядок в договорах забудовників з банками, щоб вони не укладалися з метою забрати майно за півціни.

втрачають прибутки

Не секрет, що реформа повинна залишити на ринку долевкі великих і стійких гравців. Але сьогодні вони нерідко поєднують у собі багато функцій – генпідрядника, проектувальника, виробника матеріалів і безпосередньо будівельника. Після 1 липня для комплексного освоєння територій буде діяти правило: один забудовник – один майданчик. Бізнесу доведеться міняти фінансову модель.

Кирило Холопік повідомив, що по країні таких моделей близько 15, і яка буде ефективною, поки неясно.

– Ось у нас десять майданчиків комплексної забудови. Для кожної тепер – окрема фірма, якій ми надаємо послуги. Це означає плюс 20 відсотків ПДВ до ціни квартири. Податкове навантаження все одно збільшиться, але хочеться її оптимізувати і бути впевненим, що це не порушення закону, – додав Соболєв.

Робота з ескроу-рахунків та проектним фінансуванням призводить до втрати восьми-дев’яти відсотків рентабельності, підрахував директор компанії «Воронежстрой» Володимир Чернишов:

– Ми приходимо до «роботи заради роботи». Легше тим, хто будує тільки за свій рахунок. А підприємства з річним оборотом до 200 мільйонів гривень з новою схемою загинуть.

У перший рік реформи маржинальність бізнесу повинна відійти на другий план, заперечив воронезький губернатор Олександр Гусєв. На його думку, і дрібним, і великим забудовникам доведеться шукати компроміси – наприклад, кооперуватися для отримання проектного фінансування.

На відміну від підприємств, що зводять житло економ-класу, воронезькі забудовники з сегменту «комфорт» і «комфорт плюс» не схильні драматизувати ситуацію.

– Просто потрібно відстежувати зміни в законодавстві, – заспокоїла голова ради директорів ГК «Крайс» Наталія Казеннова. – У тих, кому достатньо власних коштів і у кого є кредитна історія, проблем не буде. Якщо її немає – біжіть в банк, щоб визначити, чи дадуть проектне фінансування. Ми проконсультувалися з усіма організаціями в регіоні, готовими відкривати рахунки ескроу. В принципі, нашу заявку схвалять. Питання в умовах: комусь достатньо документів на ділянку і дозволу на будівництво, хтось вимагає підтвердження додаткових доходів. Звичайно, хотілося б більшої гнучкості банків.

Надія на «варягів»

Ряд експертів вважають, що реформа долевкі стимулюватиме попит на житло.

– Прогнозується вибухове зростання. Ми пам’ятаємо, як в зв’язку з введенням страхування вкладів чекали масового банкрутства банків, а у них обсяг депозитів збільшився в п’ять разів. Це допомогло впоратися із збільшеним навантаженням, – навів приклад Холопік. – Так що динаміка введення житла в поточному році повинна бути позитивною, незважаючи на перенесення термінів здачі багатьох об’єктів. Забудовники створили великий заділ. У 2018-му обсяги введення житла дещо знизилися, але показники все одно величезні в порівнянні з тим, що було 10-15 років тому.

На воронезькому ринку стрибка попиту очікувати не варто, тим більше на тлі зростання цін і зниження купівельної спроможності, вважає президент Гільдії ріелторів Чорнозем’я Наталія Колесникова. В регіоні давно немає ошуканих пайовиків, довіру до будівельних компаній і без реформи було високим.

Голова ради директорів ГК «Крайс» Наталія Казеннова припустила, що в перший рік реформи попит на житло однозначно впаде. Позначиться зростання іпотечних ставок і цін на квартири.

– В основному тут винна інфляція, а не зміни в законі. Напевно, після 1 липня ціни також трохи підвищаться, але на кон’юнктурі нашого ринку це відіб’ється не сильно. Обсяг попиту досить великий. Ще багато людей, які потребують житла, і поступово вони звикають до його подорожчання. За останній рік ціни на квартири зросли приблизно на 10 відсотків, тепер підвищаться ще на п’ять-десять. Думаю, темпи будівництва ми не зменшили.

Підняти попит на квартири в Воронежі можна за рахунок іногородніх громадян, на яких припадає не менше половини угод з нерухомістю, відзначила Колесникова. Це жителі Воронезької області, інших регіонів і країн СНД. На первинному ринку їх залучають «одинички» і «двушки», на вторинному – «троячки».

Однак потенційні покупці охочіше їдуть в Краснодар, Сочі, Ростов і Калінінград. Треба «розкручувати» Воронеж, причому залучати економічно активне населення, підкреслив голова обласної Спілки будівельників Володимир Астанин:

– Без тривало
ї держпідтримки попиту нам не виконати план введення житла. У Воронежі величезні території зайняті старими і аварійними будинками. Їх жителі потребують поліпшення побутових умов, але тих, хто може отримати іпотечний кредит, там від сили третину. Решта чекають квартир від держави. Причому видати їх можуть «метр в метр», а багатьом потрібна площа вдвічі більше. Якщо знайти, як допомогти таким людям, ми отримаємо додаткову групу покупців.

Воронезький губернатор не виключив розширення житлової підтримки для громадян. Але підкреслив, що значення матиме їх соціальне становище, а не потреби будівельного ринку.

Ссылка на основную публикацию